Договора

Договора (4)

Понедельник, 18 февраля 2019 12:52

Главная

Автор

Этот сайт создан для правовой помощи людям.

Здесь можно прочитать статьи о том, как составить договора самому без помощи юриста и соблюсти необходимые условия при совершении сделок по недвижимости.

Можно найти законы (не все) в актуальной редакции на определенную тематику.

Договор купли- продажи с использованием материнского (семейного) капитала

Не секрет, что основным направлением использования материнского капитала является улучшение жилищных условий. В разных регионах нашей необъятной родины цены на жилье разнятся и серьезно, где его используют на погашение ипотечных кредитов, где то на покупку дешевого жилья, или как часть оплаты за жилье. В этой статье будет рассмотрен вопрос самостоятельного составления договора купли-продажи с использованием материнского сертификата на приобретение квартиры, жилого дома семьей из двух детей и родителей у одного продавца. Если в вашем случае немного другой состав, то тут уже следует проконсультироваться.

Основной нормативно-правовой акт регулирующий отношения по использованию средств материнского сертификата - Постановление Правительства от 12.12.2007 года № 862 О ПРАВИЛАХ НАПРАВЛЕНИЯ СРЕДСТВ (ЧАСТИ СРЕДСТВ)
МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА НА УЛУЧШЕНИЕ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ


В этой статье описано только как составить договор, подразумевается, что сертификат уже получен, все необходимые документы есть.

Несколько нюансов составления этого договора:

  • Использование материнского сертификата на покупку жилья без кредитов, займов только по достижении ребенком на которого получен сертификат 3 лет.
  • Имущество приобретается только на всех детей, включая и совершеннолетних (есть возможность отказаться от участия в сделке совершеннолетним у нотариуса);
  • Деньги переводятся только безналичным путем на счет продавца;
  • на время перевода денег на имущество устанавливается ипотека в силу закона, которая снимается путем подачи заявления от обоих сторон, после получения денег;
  • средства материнского капитала не используются на оплату земельного участка (при покупке домовладения);

Тем кто пока даже не представляет, как состовляется договор купли-продажи стоит прочитать небольшую статью о составлении договора самому. 

Начинается договор с названия "Договор купли продажи жилого дома и земельного участка", "Договор купли продажи квартиры", места составления и даты составления. Дату можно не печатать, а оставить место для написания её вручную, это не запрещено. Вдруг возникнут какие-либо обстоятельства и будет точно неизвестно в какой день придется подавать документы на регистрацию перехода права собственности. Тогда будет проще подписать его в месте сдачи документов, т.к. все стороны должны обязательно присутствовать одновременно при сдаче документов.

dkpmatkaptitul

Договор начинается с описания сторон. Первым идет продавец, все стандартно ФИО, гражданство, дата и место рождения, пол, паспорт, серия, номер когда и кем выдан, место регистрации и именуемый в дальнейшем продавец. Все то же самое у покупателей, только здесь еще участвуют и дети, и у них вместо паспорта свидетельство о рождении. Чаще всего мама действует и за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей.

Когда в сделке участвует ребенок в возрасте от 14-до 18 лет, то он во всех документах расписывается сам, но обязательно делается дописка, что с разрешения законного представителя - матери, которая пишет примерно следующее "подписано с моего согласия, ФИО, подпись". 

В ДКП с использованием материнского капитала кропотливо проверить каждое слово написанное в тексте, при заполнении данных о детях со свидетельств о рождении вносить записи точно также как в документе. Договор вам могут зарегистрировать и с ошибками (это ваш договор, регистратор проверяет законность  сделки, а не орфографию), но может случиться так, что в Пенсионном фонде вам вернут документы при обнаружении ошибок. 

Например. Специалист принимающий заявление о распоряжении средствами материнского (семейного ) капитала, заполняет заявление и данные берет с оригиналов документа (ошибки при этом не допускаются категорически), но зато есть ошибка в договоре (который прошел регистрацию). Далее специалист пенсионного фонда не примет такие документы, из за наличия разных данных в документах. Пакет документов вернут заявителю, которому останется делать дополнительное соглашение к основному договору и регистрировать его, ну или идти на различные хитрости дабы обмануть пенсионный фонд.dkpmk2

После описания сторон в п.1 указываем суть договора, о том что продавец передает в собственность покупателей в общую долевую собственность по 1/4. Дело в том, что покупка жилья с использованием материнского капитала происходит с участием всех членов семьи.  Мама со всеми несовершеннолетними детьми, а также детьми совершеннолетними, которые учитывались при получении материнского сертификата. Совершеннолетние дети и папа  вправе сделать нотариальный отказ от участия в сделке, которое также сдается на регистрацию, и в пенсионный фонд. Но если это вопрос не принципиальный то семья покупает обычно на всех, т.к. делать нотариальный отказ по стоимости дороже чем уплатить госпошлину. И в дальнейшем если один из членов семьи отказывается, то соответственно у других увеличивается размер доли. Если в дальнейшем продавать имущество приобретенное за материнский капитал, то будут отчуждаться доли принадлежащие несовершеннолетним и будет необходимо получить разрешение от органов опёки. А условием получения такого разрешения будет обязательство родителей (представителей) о покупке несовершеннолетним равнозначного имущества (обеспеченности квадратными метрами жилья).

В п.2 начинаем описывать недвижимое имущество, которое является предметом договора. Эти данные можно взять с правоустанавливающих документов. До 2015 года это в основном "Свидетельства о государственной регистрации права собственности", после "Выписки из Единого государственного реестра прав". Указываем, что это дом, квартира. Назначение у них будет по любому жилое, так как нежилое имущество не может быть предметом таких сделок. 

 Кадастровый номер есть у каждого объекта недвижимости, если правоустанавливающие документы свежие то кадастровый номер в них указан. Если нет его можно найти по адресу https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request . Введя такие параметры как адрес объекта или номер права внизу диалогового окна.

Далее идет указание на то, что объект принадлежит продавцу на праве собственности. Только право собственности на объект недвижимого иущества дает право им распоряжаться. Другие виды прав: Например - право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, аренды не дает права распоряжения объектом. 

Записываем на основании какого документа принадлежит это право. Это может быть и договоры(купли-продажи, дарения, мены, приватизации и т.п.), и наследство (по закону, по завещанию).egrnprava

То же самое касается и земельного участка, либо в свидетельстве о государственной регистрации права указаны его разрешенное использование, категория земель, кадастровый номер, площадь, либо в выписке из ЕГРН на первом листе.

Условие о цене.

Условие о цене является существенным условием договора купли-продажи без согласования которого договор считается не заключенным (ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Цена включает плату и за покупку земельного участка на котором находится дом. 

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это значит, что все объекты недвижимости, которые прочно связаны с землей передаются вместе, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 В случае с использованием материнского капитала необходимо отдельно указать какая сумма уплачивается за земельный участок и за дом. Так как средства капитала не могут быть использованы для покупки земельного участка. 

Информация! Например: Семья покупает дом за 1 миллион. Пишем, что за землю уплачивается 200 тысяч рублей, а за дом 800 тысяч рублей, из которых 453 026 рублей за материнский капитал, а 346974 рублей за счет собственных средств.

Также необходимо обратить внимание на то, что указание когда переданы, или будут передаваться деньги по договору имеет существенное значение. Если стоит фраза, о том что деньги переданы до подписания договора то вопросов нет: стороны произвели расчеты, это указано, за это расписались. Но если указано, что деньги будут переданы после подписания договора, то подлежит применению ч.5 ст. 488 ГК РФ которая гласит "5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара."

На деле это означает для регистрационной палаты, что до оплаты будут действовать нормы о ипотеке в силу закона, т.е. при приеме заявления на регистрацию перехода права собственности от вас еще примут заявление о наложении ипотеки в силу закона. Конечно при покупке за материнский капитал также накладывается ипотека в силу закона до перечисления денег пенсионным фондом на счет продавца. 

dkpmsk47

Продавцу для получения средств необходимо наличие счета. Каким банком воспользоваться это решать вам, но на практике самым распространенным является Сбер. Необходимо взять реквизиты вашего счета с банка или если есть сберегательная книжка. В оригинале сдаете в МФЦ, там её сканируют, делают копию и оригинал документа отдают вам.

П.5 и п.6 о том, что покупатели должны были перед заключением договора осмотреть приобретаемое имущество и если продавец намеренно скрыл от них какие то дефекты, о которых он должен был знать то применяется ст. 457 ГК РФ и ст. 480 ГК РФ

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

 В пункте 7 указываем лиц, которые сохраняют право проживания после продажи, а если таковых нет, то так и пишем. В соответствии со ст. 558 ГК РФ "1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.". А в соответствии со ст. 292 ГК РФ "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника."

Информация!

Список лиц имеющих право проживания

  • Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  • Проживающие в квартире получатели ренты.

В пункте 8, 9, 10, 11 продавец обязуется передать недвижимое имущество, которое свободно от прав третьих лиц, не заложено, в споре, под арестом, запрещением не состоит. Проверить наложение ареста допустим можно. Но по другим видам обременений практически невозможно. Поэтому важно в договоре указать данные условия. 

В п.12 вы можете и изменить описание если, что то не согласовали. Долги по коммунальным платежам, в квартирах за капитальный ремонт, техническое обслуживание регистрационные органы не проверяют, и их наличие не является основанием для приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности. Так, что такие моменты нужно решить сразу и обговорить сторонам и прийти к единому решению. Допустим если есть долги, то можно договориться о снижении цены и принятии долгов на себя покупателями и отразить это в договоре.

Все остальные пункты можно не менять, если у вас по смыслу последующих пунктов нет обстоятельств не подходящих указанным формулировкам.

Образец для скачивания "Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала".

Информация!

Список документов необходимых для оформления сделки.

  • Правоустанавливающие документы продавца в оригинале( договоры, свидетельства и т.п.);
  • выписка из домовой книги от продавца;
  • если продавец в браке и продаваемое имущество приобреталось в браке по возмездным сделкам, то нотариальное согласие супруга на продажу;
  • реквизиты счета от продавца(сбер. книжка либо реквизиты с банка);
  • паспорта продавцов и покупателей;
  • снилс;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • справка о составе семьи от покупателей;
  • материнский сертификат;
  • выписка из пенсионного фонда об остатке на лицевом счете (берется из пенсионного фонда);
  • чеки об уплате государственной пошлины от покупателей;
  • договора купли-продажи в количестве - сколько лиц участвует плюс один для органа регистрации;

Государственная пошлина

Гос. пошлина уплачивается покупателями. Размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на покупателей  составляет  2000 рублей за дом, квартиру, комнату в общежитии и 350 рублей за земельный участок. При покупке семьей за материнский капитал гос пошлина делится кратно долям между всеми покупателями. 
Допустим покупает семья из четырех человек квартиру. Каждым членом семьи уплачивается по 500 рублей и получается 4 чека.
При покупке дома точно также и за земельный участок по 87,50. 
Значит вы делите сумму (2000 и 350(за земельный участок) на количество покупающих. Для детей и взрослых эта сумма одинакова. Льгот нет.

В данное время уплачивать гос пошлину можно при подаче документов в МФЦ. Сотрудники МФЦ не обязаны помогать в уплате гос пошлины. В вашем отделении нужно взять реквизиты для оплаты, уточнить порядок оплаты и действовать дальше.

Оплачиваете в терминале, в кассе на каждого по отдельности по его документу. На детей оплачивается на их имя, по свидетельству о рождении.

Воскресенье, 16 декабря 2018 18:14

Как составить договор дарения самому.

Автор

Договор дарения квартиры, дома и земельного участка.

Содержание статьи

Особенности составления договора дарения

Содержание договора дарения

Необходимые документы для осуществления дарения недвижимости

 Особенности составления договора дарения.

Дарение относится к одному из видов сделок к недвижимым имуществом. Его главной существенной особенностью является безвозмездность передачи имущества в отличии от других способов. 

Чаще всего сторонами в договоре дарения являются родственники, по разным причинам, просто желанием одарить, избежать процедуры принятия наследства и т.п. Так как вступление в наследство на данный момент является довольно не дешевой и длительной процедурой большинство родителей стараются еще при жизни передать свое имущество в правообладание детям, если есть определенность в лицах. И это правильно, можно избавиться от многих болезненных наследственных процедур.

Итак для составления договора дарения во первых необходимо, чтобы даритель имел право распоряжаться имуществом, которое станет предметом будущего договора. Т.е. сначала нужно удостовериться, что право самого дарителя зарегистрировано.  Бывают такие случаи, когда право есть на основании документа, который был выдан до 31.01.1997г. т.е. до даты вступления в силу федерального закона №122"О регистрации прав на недвижимость" (не действует), и на этот случай есть статья 69 "Признание ранее возникших прав" ФЗ №218 "О государственной регистрации недвижимости" 

Все ранее возникшие права признаются и подробнее об этот в этой статье.

Содержание договора

Содержание договора дарения и структура мало чем отличаются от договора купли-продажи, только некоторые пункты которые касаются конкретно дарения будут изменены.

Договор начинается с названия, из которого понятно о чем он, желательно выделить его. Ниже указываем место составления и дату. Это обязательно.dardomn

И начинаем с  описания субъектов договора, т.е. того кто дарит и кому. Первым идет у нас даритель и потом одаряемый (ая). 

В п.1 сразу указываем суть, что даритель передает в собственность одаряемого и конкретный объект недвижимости, который является предметом договора. Это может быть и квартира и земельный участок. Я постараюсь со временем сделать отдельные файлы-образцы на каждый вид недвижимости.

Описываем объект недвижимости из правоустанавливающих документов, об этом подробно было рассказано в статье "Как самому составить договор купли-продажи", и потому повторять в каждой статье не имеет смысла. В образце договора, ссылка на который будет дана ниже. Процесс описания объекта не сложный. Грамматических ошибок быть не должно, как в принципе и во всем договоре. Кадастровый номер берем из правоустанавливающего документа и на всякий случай проверяем его на сайте "Росреестра" по адресу https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

После этого идет указание на основании чего принадледит указанное имущество дарителю, это сначала сам документ основание (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону, договора о передаче и т.п.) и каким органом это удостоверено и сделана запись регистрации.

С 31.01.1998 года все сделки и удостоверения прав граждан на недвижимое имущество проводились "Регистрационной палатой", но которая в разные промежутки времени называлась по разному. Поэтому смотрим в документ. А с 2015 года всем привычные "Свидетельства о государственной регистрации права" больше не выдаются. Теперь на документе делается регистрационная надпись (по простому штамп), в котором проставляется номер регистрационной записи в Едином государственном реестре прав. Запись примерно выглядит так "Собственность, № 05:04:3400000:188-77/005/2017-1 от 09.01.2017"dardomosn

Обязательно указать, есть или нет имущественные права и претензии третьх лиц. Чтобы в дальнейшем в случае появления таковых стороны могли ссылаться на договор.

Согласно п.2 ст.292 ГК РФ при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, является основанием для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника, за не которыми исключениями. Об исключениях в статье "Как самостоятельно составить договор купли-продажи"

Регулирование договора статьями законов Российской Федерации. В каждом случае можно указать и другие статьи, если таковые отношения они затрагивают. Здесь указаны самые общие статьи, и их достаточно.

В пункте 5 даритель как бы гарантирует, что имущество не продано, не заложено, под арестом не состоит. Так как если таковые ограничения есть, то собственник уже передает материальные обязанности другой стороне и меняется суть договора.

Пункт 6 касается передачи имущества. Как показывает практика договоры дарения заключаются чаще всего между близкимим людьми и процесс передачи жилья здесь либо уже фактически состоялся, либо не вызывает претензий у одаряемого, просто потому что даритель дарит то, что есть. И чтобы не состовлять отдельный акт приема передачи недвижимого имущества в вашем договоре расписать, что имущество со всеми принадлежностями уже принято и претензий у сторон нет.

dardomconДалее пункты о том, что одаряемая становится собственником с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав. Кто несет расходы по текущей сделке. В принципе в данном случае этот пункт формален. И применение свое такие формулировки находят в случае споров между сторонами, когда отношения уже происходят в суде. 

Минимальное количество экземпляров договора - 3. По одному каждой из сторон и один для органа регистраии. После прохождения процедуры регистрации перехода права каждая из сторон самостоятельно получает свои документы по соответствующей расписке, которую выдает специалист принимавший документы и лучше получить свои документы, а не оставлять их - мало ли случаев и жизненных обстоятельств когда они могут понадобиться. На данный момент в МФЦ документы лежат 1 месяц, а затем отправляются в орган регистрации прав как не востребованные. Конечно и там можно их получить потом, но поверьте опыту, найти их бывает удается не всегда.

Государственная пошлина за дарение.

Одаряемый уплачивает государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности. За квартиру, помещение независимо от размера - 2000 рублей. За жилой дом, дачу, гараж - 2000 рублей плюс 350 рублей за земельный участок, так как объекты недвижимости находящиеся на земле всегда переходят с землей. Одной особенностью с землей является, то что если у земли разрешенное использование "Под коммерческую деятельность, производство", т.е. связано с извлечением прибыли то в таких случаях гос. пошлина за землю тоже будет 2000 рублей. Ниже будет образец составления договора дарения. 

Образец договора дарения жилого дома и земельного участка.

Дарение земельного участка

Дарение земельного участка осуществляется, когда предметом дарения является земельный участок без строений зарегистрированных на нем. Простыми словами это земля без дома, дачи, гаража и вообще без строений и сооружений. Нельзя подарить землю отдельно от объектов стоящих на ней, так как они следуют судьбе земельного участка.

Если вы имеете в собственности земельный участок допустим в 25 соток (на котором располагается и жилой дом) и хотите подарить часть этого земельного участка то вам нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он сделал межевой план на разделение вашего земельного участка на 2 земельных участка размером таким каким вы захотите.

После изготовления межевого плана вы обращаетесь в МФЦ с заявлением о разделении вашего земельного участка и регистрацией права на вновь образованные земельные участки. Сейчас эта процедура делается за один раз. Образованные земельные участки поставят на кадастровый учет и зарегистрируют право собственности.

Если же вы желаете подарить земельный участок, который уже с установленными границами и с зарегистрированным правом то делаете договор дарения, акт обследования от кадастрового инженера - об отсутствии строений и сооружений, одаряемый уплачивает государственную пошлину в размере 350 рублей (если разрешенное использование земли установлено под какие либо коммерческие, промышленные цели то размер гос. пошлины - 2000 рублей). Если земельный участок находится на территории сельского поселения то вместо акта от кадастрового инженера, можно взять "Заключение" с местной администрации сельского поселения об отсутствии строений и сооружений совершенно бесплатно.

Необходимо проверить наличие установленных границ земельного участка, т.е. узнать проводилось межевание или нет. Межевание могло проводиться довольно давно и границы могут быть не внесены. Это можно проверить на сайте Росреестра в справочной онлайн или заказать кадастровый паспорт. Кадастровый паспорт это не правоустанавливающий документ, это документ который содержит количественные  характеристики земельного участка. 

Если проверять земельный участок в справочной росреестра, то внизу есть такая строчка "Найти объект на публичной кадастровой карте" нажимете на нем и если граница есть то перед вами предстанет рисунок с красными границами, а если их нет то выйдет надпись, что объект невозможно найти.

Отсутствие установленных границ является одним из оснований для приостановления регистрации перехода права. Но на январь 2019 года еще в некоторых регионах сделки с землей без межевания еще проходят. 

И для нового собственника лучше, чтобы границы земельного участка были установлены,ибо это может сулить разные проблемы. Варианты конфликтных ситуаций:

  • - имеется земельный спор с соседями;
  • может быть наложение границ на ваш земельный участок;
  • неопределенность в координатах местонахождения вашего участка.

Решать такие конфликты довольно хлопотно и неприятно. Так, что лучше все предусмотреть.

Образец договора дарения земельного участка.

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Структура договора

Как составить

Регистрация перехода права

Купля-продажа объектов недвижимости это не просто символическая передача документов, ключей в обмен на деньги. Первоначально происходит встреча продавца и покупателя, затем стороны приходят к соглашению о главном условии будущего договора - цене недвижимости. И далее это соглашение нужно выразить в письменной форме, так как это закреплено законодательно. Продажа недвижимости урегулирована ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ. 

Для того, чтобы составить договор купли-продажи недвижимости в принципе не нужно быть юристом, иметь специальные познания, и здесь я объясняю какие моменты нужно учесть при его составлении. Ниже будут ссылки на бланки в которые необходимо будет внести изменения или напечатать свое. Конечно все ситуации учесть невозможно, и если будет выходить за рамки описанного можно оставить вопрос на который я постараюсь ответить. 

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Итак в 550ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он втом количестве экземпляров, сколько лиц участвовало в его заключении и плюс 1  экземпляр для регистрационной палаты. 

И все-таки нужно, чтобы он был напечатан. В моей практике попадались случаи, когда люди писали договора продажи недвижимости от руки, но такой договор не принимали чаще всего из-за того, что почерк может быть истолкован неоднозначно и лучше к такой практике не прибегать.

Специфика договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что в нем обязательно должны быть согласованы установленные законом условия, без согласования которых договор считается не заключенным. Обязательными условиями являются:

  • указание данных позволяющих установить предмет сделки, т.е. объект недвижимости - земельный участок, жилой дом, дача, квартира, гараж и т.п.
  • указание цены которая будет оплачена покупателем, и времени когда происходит расчет между сторонами, т.к. если например будет указано, что передача денег будет осуществлена через некоторе время, то начинает действовать п.5 ст.488 ГК РФ о том, что товар проданный в кредит будет находится в залоге у продавца. А простыми словами на ваш объект наложат ипотеку в силу закона.
  •  также есть существенное условие, которое оговаривается при продаже жилого дома или  квартиры - это указание лиц, которые имеют право проживания. Это обстоятельство необходимо обязательно выяснить, чтобы в дальнейшем не было сюрпризов.

Внимание вот список лиц имеющих право проживания:

  • Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  • Проживающие в квартире получатели ренты.

Также необходимо выяснить нет ли на имуществе обременений. В приниципе это можно сделать бесплатно зайдя на портал Росреестра и найти объект либо по кадастровому номеру, либо по адресу. Но бывают случаи, когда этого сделать не удается, тогда можно заказать выписку из ЕГРН и получить достоверные сведения, но это отнимет несколько дней, но сделать это стоит.

 

 

Следует иметь в ввиду, что если собственником недвижимости является несовершеннолетний, то будет необходимо получить следующие документы:
  1. Разрешение от органов опеки на продажу (п.2 ст.37 ГК РФ);
  2. Договор должен делаться нотариусом.
  3. За несовершеннолетнего до 14 лет все заявления и договора подписывает законный представитель, а с 14 до 18 лет подписывает сам, но с согласия законного представителя (о чем должно быть прописано в договоре).

Лучше приложить немного усилий и прописать в договоре еще несколько дополнительных условий:

  • произведение денежных расчетов (до или после подписания договора);
  • передача недвижимости (лучше составить передаточный акт);
  • прописать кто зарегистрирован на жилой площади, и указать сроки их снятия с регистрационного учета;
  • указать гарантии покупателя об отсутствии обременений, тем самым продавец гарантирует, что продаваемое имущество не заложено, не сдано в аренду, ни какие третьи лица не не имеют правопритязаний;
  • наличие или отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, если же они есть, то что покупатель уведомлен о них и обязуется оплатить их сам;
  • возможность и способ расторжения договора, в случае не соблюдения условий одной из сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок расходов по сделке;
  • порядок разрешения ситуации в случае наступления форс-мажорных обстоятельств;

По сути можно прописать любые условия, лишь бы они не противоречили законодательству и существу договора.

Составление договораscreen

Структура договора купли-продажи, примерно стандартная. И для единичных случаев применения "изобретать велосипед" не стоит. В данной статье будут рассмотрены договора, которые реально использовались на практике, желтым цветом выделены места, где будет необходимо вставить реальные данные или обозначения, наименования которые использованы в ваших документах. Перечислить все возможные ситуации, вряд ли возможно.

Далее я подробно объясню, что и почему написано в договоре. Вначале мы точно указываем название договора, это логично, чтобы сразу было ясно, что это за документ. Затем следует дата договора. В принципе дата может не совпадать с датой подачи документов (строгого указания в законе на это нет), но лучше сделать той датой, на день когда документы сдаются для регистрации перехода права собственности. (в МФЦ или Росреестре).

Указываем стороны, для этого нам потребуются документы удостоверяющие личность(паспорт для совершеннолетних и свидетельства о рождении у детей). Первым описываем продавца, вставляет данные паспорта и точно так же в отношении покупателя. Если у какой либо из сторон два и более лица описываем их подряд через запятую и в конце пишем "далее именуемые "покупатели" или "продавцы".

Но стороны в лице продавцов для договора в простой письменной форме могут быть только если присутствует "Общая совместная собственность". А если долевая то сразу к нотариусу.

Описание сторон может излагаться и в другой форме, но на данный момент  я делаю так.

Если одну из сторон представляет лицо по деверенности. 

Есть вот такое описание, и как его вставить в текст договора:doveren

И переходим к описанию предмета договора. В п.1 указано, что одна сторона "продает",а другая сторона в связи с этим "принимает в собственность" объект недвижимости. Принимаясь за описание объекта недвижимости необходимы документы о регистрации прав. В них указывается и кадастровые номера объектов, технические описания с помощью которых можно идентифицировать недвижимость.

grp

Указываем наименование объекта: квартира, помещение, жилой дом, строение, сооружение, земельный участок и т.п. Далее его назначение : жилое или нежилое, или как указано в документах о праве собственности. Общая площадь также из правоустанавливающих документов.

Не стоит ориентироваться на площадь из технического паспорта. Конечно если дом новый то как правило тех паспорт соответстует правоустанавливающей документации. А если нет, то на деле площади могут не совпадать, т.к. Технический паспорт изготавливает БТИ по факту выезда с осмотром и измерениями, и объект уже мог существовать с давних времен, правоустанавливающие документы получены давно, но хозяева что пристраивают (типа пристройка, хоз. помещение, подсобка, летняя кухня и т.п.), но происходит это в большинстве случаев без получения разрешения на строительство. И таким образом происходит несовпадение того, что на бумаге и того, что есть. В большинстве случаев собственники умышленно не изменяют правоустанавливающую документацию, дабы не платить больше налогов или платежей за коммунальное обслуживание.

Как записать на основании чего принадлежит объект

Прописываем на основании чего принадлежит имущество продавцу. Где и как зафиксирована эта запись.

Обязательным условием договора купли-продажи является условие о цене продажи и момент расчетов. Как я уже говорил выше, если расчеты будут производиться позднее подписния договора, то необходимо определить согласно п.5 ст.488 ГК РФ будет ли находиться имущество до оплаты в залоге у продавца, так как по умолчанию это так. И это не просто слова, а в МФЦ у вас примут заявления о регистрации перехода права собственности и второе заявление о регистрации ипотеки в силу закона, которую потом нужно будет снимать.

Помним! Если продавец в браке, и продаваемое недвижимое имущество приобретено в этот период по возмездным сделкам то ему потребуется нотариальное согласие от другого супруга на совершение сделки. Этот процесс регламентирован ст. 35 СК РФ.

И далее до пункта 16 вы вправе написать условия и по другому если того желаете, но конечно все в рамках закона. Я написал в образце все необходимое, но всего предугадать невозможно.

В последнем пункте указываем в скольки экземплярах составелен договор. Минимальное количество 3. По одному каждой из сторон и 1 экземпляр в Росреестр. Можно не указывать конкретно название филиала а просто написать "в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР)."

Для скачивания  -  Договор купли- продажи жилого дома и земельного участка