Четверг, 27 декабря 2018 10:01

Договор купли- продажи с использованием материнского (семейного) капитала

Автор
Оцените материал
(0 голосов)

Договор купли- продажи с использованием материнского (семейного) капитала

Не секрет, что основным направлением использования материнского капитала является улучшение жилищных условий. В разных регионах нашей необъятной родины цены на жилье разнятся и серьезно, где его используют на погашение ипотечных кредитов, где то на покупку дешевого жилья, или как часть оплаты за жилье. В этой статье будет рассмотрен вопрос самостоятельного составления договора купли-продажи с использованием материнского сертификата на приобретение квартиры, жилого дома семьей из двух детей и родителей у одного продавца. Если в вашем случае немного другой состав, то тут уже следует проконсультироваться.

Основной нормативно-правовой акт регулирующий отношения по использованию средств материнского сертификата - Постановление Правительства от 12.12.2007 года № 862 О ПРАВИЛАХ НАПРАВЛЕНИЯ СРЕДСТВ (ЧАСТИ СРЕДСТВ)
МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА НА УЛУЧШЕНИЕ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ


В этой статье описано только как составить договор, подразумевается, что сертификат уже получен, все необходимые документы есть.

Несколько нюансов составления этого договора:

  • Использование материнского сертификата на покупку жилья без кредитов, займов только по достижении ребенком на которого получен сертификат 3 лет.
  • Имущество приобретается только на всех детей, включая и совершеннолетних (есть возможность отказаться от участия в сделке совершеннолетним у нотариуса);
  • Деньги переводятся только безналичным путем на счет продавца;
  • на время перевода денег на имущество устанавливается ипотека в силу закона, которая снимается путем подачи заявления от обоих сторон, после получения денег;
  • средства материнского капитала не используются на оплату земельного участка (при покупке домовладения);

Тем кто пока даже не представляет, как состовляется договор купли-продажи стоит прочитать небольшую статью о составлении договора самому. 

Начинается договор с названия "Договор купли продажи жилого дома и земельного участка", "Договор купли продажи квартиры", места составления и даты составления. Дату можно не печатать, а оставить место для написания её вручную, это не запрещено. Вдруг возникнут какие-либо обстоятельства и будет точно неизвестно в какой день придется подавать документы на регистрацию перехода права собственности. Тогда будет проще подписать его в месте сдачи документов, т.к. все стороны должны обязательно присутствовать одновременно при сдаче документов.

dkpmatkaptitul

Договор начинается с описания сторон. Первым идет продавец, все стандартно ФИО, гражданство, дата и место рождения, пол, паспорт, серия, номер когда и кем выдан, место регистрации и именуемый в дальнейшем продавец. Все то же самое у покупателей, только здесь еще участвуют и дети, и у них вместо паспорта свидетельство о рождении. Чаще всего мама действует и за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей.

Когда в сделке участвует ребенок в возрасте от 14-до 18 лет, то он во всех документах расписывается сам, но обязательно делается дописка, что с разрешения законного представителя - матери, которая пишет примерно следующее "подписано с моего согласия, ФИО, подпись". 

В ДКП с использованием материнского капитала кропотливо проверить каждое слово написанное в тексте, при заполнении данных о детях со свидетельств о рождении вносить записи точно также как в документе. Договор вам могут зарегистрировать и с ошибками (это ваш договор, регистратор проверяет законность  сделки, а не орфографию), но может случиться так, что в Пенсионном фонде вам вернут документы при обнаружении ошибок. 

Например. Специалист принимающий заявление о распоряжении средствами материнского (семейного ) капитала, заполняет заявление и данные берет с оригиналов документа (ошибки при этом не допускаются категорически), но зато есть ошибка в договоре (который прошел регистрацию). Далее специалист пенсионного фонда не примет такие документы, из за наличия разных данных в документах. Пакет документов вернут заявителю, которому останется делать дополнительное соглашение к основному договору и регистрировать его, ну или идти на различные хитрости дабы обмануть пенсионный фонд.dkpmk2

После описания сторон в п.1 указываем суть договора, о том что продавец передает в собственность покупателей в общую долевую собственность по 1/4. Дело в том, что покупка жилья с использованием материнского капитала происходит с участием всех членов семьи.  Мама со всеми несовершеннолетними детьми, а также детьми совершеннолетними, которые учитывались при получении материнского сертификата. Совершеннолетние дети и папа  вправе сделать нотариальный отказ от участия в сделке, которое также сдается на регистрацию, и в пенсионный фонд. Но если это вопрос не принципиальный то семья покупает обычно на всех, т.к. делать нотариальный отказ по стоимости дороже чем уплатить госпошлину. И в дальнейшем если один из членов семьи отказывается, то соответственно у других увеличивается размер доли. Если в дальнейшем продавать имущество приобретенное за материнский капитал, то будут отчуждаться доли принадлежащие несовершеннолетним и будет необходимо получить разрешение от органов опёки. А условием получения такого разрешения будет обязательство родителей (представителей) о покупке несовершеннолетним равнозначного имущества (обеспеченности квадратными метрами жилья).

В п.2 начинаем описывать недвижимое имущество, которое является предметом договора. Эти данные можно взять с правоустанавливающих документов. До 2015 года это в основном "Свидетельства о государственной регистрации права собственности", после "Выписки из Единого государственного реестра прав". Указываем, что это дом, квартира. Назначение у них будет по любому жилое, так как нежилое имущество не может быть предметом таких сделок. 

 Кадастровый номер есть у каждого объекта недвижимости, если правоустанавливающие документы свежие то кадастровый номер в них указан. Если нет его можно найти по адресу https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request . Введя такие параметры как адрес объекта или номер права внизу диалогового окна.

Далее идет указание на то, что объект принадлежит продавцу на праве собственности. Только право собственности на объект недвижимого иущества дает право им распоряжаться. Другие виды прав: Например - право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, аренды не дает права распоряжения объектом. 

Записываем на основании какого документа принадлежит это право. Это может быть и договоры(купли-продажи, дарения, мены, приватизации и т.п.), и наследство (по закону, по завещанию).egrnprava

То же самое касается и земельного участка, либо в свидетельстве о государственной регистрации права указаны его разрешенное использование, категория земель, кадастровый номер, площадь, либо в выписке из ЕГРН на первом листе.

Условие о цене.

Условие о цене является существенным условием договора купли-продажи без согласования которого договор считается не заключенным (ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Цена включает плату и за покупку земельного участка на котором находится дом. 

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это значит, что все объекты недвижимости, которые прочно связаны с землей передаются вместе, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 В случае с использованием материнского капитала необходимо отдельно указать какая сумма уплачивается за земельный участок и за дом. Так как средства капитала не могут быть использованы для покупки земельного участка. 

Информация! Например: Семья покупает дом за 1 миллион. Пишем, что за землю уплачивается 200 тысяч рублей, а за дом 800 тысяч рублей, из которых 453 026 рублей за материнский капитал, а 346974 рублей за счет собственных средств.

Также необходимо обратить внимание на то, что указание когда переданы, или будут передаваться деньги по договору имеет существенное значение. Если стоит фраза, о том что деньги переданы до подписания договора то вопросов нет: стороны произвели расчеты, это указано, за это расписались. Но если указано, что деньги будут переданы после подписания договора, то подлежит применению ч.5 ст. 488 ГК РФ которая гласит "5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара."

На деле это означает для регистрационной палаты, что до оплаты будут действовать нормы о ипотеке в силу закона, т.е. при приеме заявления на регистрацию перехода права собственности от вас еще примут заявление о наложении ипотеки в силу закона. Конечно при покупке за материнский капитал также накладывается ипотека в силу закона до перечисления денег пенсионным фондом на счет продавца. 

dkpmsk47

Продавцу для получения средств необходимо наличие счета. Каким банком воспользоваться это решать вам, но на практике самым распространенным является Сбер. Необходимо взять реквизиты вашего счета с банка или если есть сберегательная книжка. В оригинале сдаете в МФЦ, там её сканируют, делают копию и оригинал документа отдают вам.

П.5 и п.6 о том, что покупатели должны были перед заключением договора осмотреть приобретаемое имущество и если продавец намеренно скрыл от них какие то дефекты, о которых он должен был знать то применяется ст. 457 ГК РФ и ст. 480 ГК РФ

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

 В пункте 7 указываем лиц, которые сохраняют право проживания после продажи, а если таковых нет, то так и пишем. В соответствии со ст. 558 ГК РФ "1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.". А в соответствии со ст. 292 ГК РФ "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника."

Информация!

Список лиц имеющих право проживания

  • Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  • Проживающие в квартире получатели ренты.

В пункте 8, 9, 10, 11 продавец обязуется передать недвижимое имущество, которое свободно от прав третьих лиц, не заложено, в споре, под арестом, запрещением не состоит. Проверить наложение ареста допустим можно. Но по другим видам обременений практически невозможно. Поэтому важно в договоре указать данные условия. 

В п.12 вы можете и изменить описание если, что то не согласовали. Долги по коммунальным платежам, в квартирах за капитальный ремонт, техническое обслуживание регистрационные органы не проверяют, и их наличие не является основанием для приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности. Так, что такие моменты нужно решить сразу и обговорить сторонам и прийти к единому решению. Допустим если есть долги, то можно договориться о снижении цены и принятии долгов на себя покупателями и отразить это в договоре.

Все остальные пункты можно не менять, если у вас по смыслу последующих пунктов нет обстоятельств не подходящих указанным формулировкам.

Образец для скачивания "Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала".

Информация!

Список документов необходимых для оформления сделки.

  • Правоустанавливающие документы продавца в оригинале( договоры, свидетельства и т.п.);
  • выписка из домовой книги от продавца;
  • если продавец в браке и продаваемое имущество приобреталось в браке по возмездным сделкам, то нотариальное согласие супруга на продажу;
  • реквизиты счета от продавца(сбер. книжка либо реквизиты с банка);
  • паспорта продавцов и покупателей;
  • снилс;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • справка о составе семьи от покупателей;
  • материнский сертификат;
  • выписка из пенсионного фонда об остатке на лицевом счете (берется из пенсионного фонда);
  • чеки об уплате государственной пошлины от покупателей;
  • договора купли-продажи в количестве - сколько лиц участвует плюс один для органа регистрации;

Государственная пошлина

Гос. пошлина уплачивается покупателями. Размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на покупателей  составляет  2000 рублей за дом, квартиру, комнату в общежитии и 350 рублей за земельный участок. При покупке семьей за материнский капитал гос пошлина делится кратно долям между всеми покупателями. 
Допустим покупает семья из четырех человек квартиру. Каждым членом семьи уплачивается по 500 рублей и получается 4 чека.
При покупке дома точно также и за земельный участок по 87,50. 
Значит вы делите сумму (2000 и 350(за земельный участок) на количество покупающих. Для детей и взрослых эта сумма одинакова. Льгот нет.

В данное время уплачивать гос пошлину можно при подаче документов в МФЦ. Сотрудники МФЦ не обязаны помогать в уплате гос пошлины. В вашем отделении нужно взять реквизиты для оплаты, уточнить порядок оплаты и действовать дальше.

Оплачиваете в терминале, в кассе на каждого по отдельности по его документу. На детей оплачивается на их имя, по свидетельству о рождении.

Прочитано 238 раз Последнее изменение Среда, 16 января 2019 12:33
Другие материалы в этой категории: « Как составить договор дарения самому. Главная »

Оставить комментарий

Убедитесь, что Вы ввели всю требуемую информацию, в поля, помеченные звёздочкой (*). HTML код не допустим.