Четверг, 06 декабря 2018 14:43

Как составить самому договор купли-продажи недвижимости

Автор
Оцените материал
(1 Голосовать)

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Структура договора

Как составить

Регистрация перехода права

Купля-продажа объектов недвижимости это не просто символическая передача документов, ключей в обмен на деньги. Первоначально происходит встреча продавца и покупателя, затем стороны приходят к соглашению о главном условии будущего договора - цене недвижимости. И далее это соглашение нужно выразить в письменной форме, так как это закреплено законодательно. Продажа недвижимости урегулирована ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ. 

Для того, чтобы составить договор купли-продажи недвижимости в принципе не нужно быть юристом, иметь специальные познания, и здесь я объясняю какие моменты нужно учесть при его составлении. Ниже будут ссылки на бланки в которые необходимо будет внести изменения или напечатать свое. Конечно все ситуации учесть невозможно, и если будет выходить за рамки описанного можно оставить вопрос на который я постараюсь ответить. 

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Итак в 550ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он втом количестве экземпляров, сколько лиц участвовало в его заключении и плюс 1  экземпляр для регистрационной палаты. 

И все-таки нужно, чтобы он был напечатан. В моей практике попадались случаи, когда люди писали договора продажи недвижимости от руки, но такой договор не принимали чаще всего из-за того, что почерк может быть истолкован неоднозначно и лучше к такой практике не прибегать.

Специфика договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что в нем обязательно должны быть согласованы установленные законом условия, без согласования которых договор считается не заключенным. Обязательными условиями являются:

  • указание данных позволяющих установить предмет сделки, т.е. объект недвижимости - земельный участок, жилой дом, дача, квартира, гараж и т.п.
  • указание цены которая будет оплачена покупателем, и времени когда происходит расчет между сторонами, т.к. если например будет указано, что передача денег будет осуществлена через некоторе время, то начинает действовать п.5 ст.488 ГК РФ о том, что товар проданный в кредит будет находится в залоге у продавца. А простыми словами на ваш объект наложат ипотеку в силу закона.
  •  также есть существенное условие, которое оговаривается при продаже жилого дома или  квартиры - это указание лиц, которые имеют право проживания. Это обстоятельство необходимо обязательно выяснить, чтобы в дальнейшем не было сюрпризов.

Внимание вот список лиц имеющих право проживания:

  • Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  • Проживающие в квартире получатели ренты.

Также необходимо выяснить нет ли на имуществе обременений. В приниципе это можно сделать бесплатно зайдя на портал Росреестра и найти объект либо по кадастровому номеру, либо по адресу. Но бывают случаи, когда этого сделать не удается, тогда можно заказать выписку из ЕГРН и получить достоверные сведения, но это отнимет несколько дней, но сделать это стоит.

 

 

Следует иметь в ввиду, что если собственником недвижимости является несовершеннолетний, то будет необходимо получить следующие документы:
  1. Разрешение от органов опеки на продажу (п.2 ст.37 ГК РФ);
  2. Договор должен делаться нотариусом.
  3. За несовершеннолетнего до 14 лет все заявления и договора подписывает законный представитель, а с 14 до 18 лет подписывает сам, но с согласия законного представителя (о чем должно быть прописано в договоре).

Лучше приложить немного усилий и прописать в договоре еще несколько дополнительных условий:

  • произведение денежных расчетов (до или после подписания договора);
  • передача недвижимости (лучше составить передаточный акт);
  • прописать кто зарегистрирован на жилой площади, и указать сроки их снятия с регистрационного учета;
  • указать гарантии покупателя об отсутствии обременений, тем самым продавец гарантирует, что продаваемое имущество не заложено, не сдано в аренду, ни какие третьи лица не не имеют правопритязаний;
  • наличие или отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, если же они есть, то что покупатель уведомлен о них и обязуется оплатить их сам;
  • возможность и способ расторжения договора, в случае не соблюдения условий одной из сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок расходов по сделке;
  • порядок разрешения ситуации в случае наступления форс-мажорных обстоятельств;

По сути можно прописать любые условия, лишь бы они не противоречили законодательству и существу договора.

Составление договораscreen

Структура договора купли-продажи, примерно стандартная. И для единичных случаев применения "изобретать велосипед" не стоит. В данной статье будут рассмотрены договора, которые реально использовались на практике, желтым цветом выделены места, где будет необходимо вставить реальные данные или обозначения, наименования которые использованы в ваших документах. Перечислить все возможные ситуации, вряд ли возможно.

Далее я подробно объясню, что и почему написано в договоре. Вначале мы точно указываем название договора, это логично, чтобы сразу было ясно, что это за документ. Затем следует дата договора. В принципе дата может не совпадать с датой подачи документов (строгого указания в законе на это нет), но лучше сделать той датой, на день когда документы сдаются для регистрации перехода права собственности. (в МФЦ или Росреестре).

Указываем стороны, для этого нам потребуются документы удостоверяющие личность(паспорт для совершеннолетних и свидетельства о рождении у детей). Первым описываем продавца, вставляет данные паспорта и точно так же в отношении покупателя. Если у какой либо из сторон два и более лица описываем их подряд через запятую и в конце пишем "далее именуемые "покупатели" или "продавцы".

Но стороны в лице продавцов для договора в простой письменной форме могут быть только если присутствует "Общая совместная собственность". А если долевая то сразу к нотариусу.

Описание сторон может излагаться и в другой форме, но на данный момент  я делаю так.

Если одну из сторон представляет лицо по деверенности. 

Есть вот такое описание, и как его вставить в текст договора:doveren

И переходим к описанию предмета договора. В п.1 указано, что одна сторона "продает",а другая сторона в связи с этим "принимает в собственность" объект недвижимости. Принимаясь за описание объекта недвижимости необходимы документы о регистрации прав. В них указывается и кадастровые номера объектов, технические описания с помощью которых можно идентифицировать недвижимость.

grp

Указываем наименование объекта: квартира, помещение, жилой дом, строение, сооружение, земельный участок и т.п. Далее его назначение : жилое или нежилое, или как указано в документах о праве собственности. Общая площадь также из правоустанавливающих документов.

Не стоит ориентироваться на площадь из технического паспорта. Конечно если дом новый то как правило тех паспорт соответстует правоустанавливающей документации. А если нет, то на деле площади могут не совпадать, т.к. Технический паспорт изготавливает БТИ по факту выезда с осмотром и измерениями, и объект уже мог существовать с давних времен, правоустанавливающие документы получены давно, но хозяева что пристраивают (типа пристройка, хоз. помещение, подсобка, летняя кухня и т.п.), но происходит это в большинстве случаев без получения разрешения на строительство. И таким образом происходит несовпадение того, что на бумаге и того, что есть. В большинстве случаев собственники умышленно не изменяют правоустанавливающую документацию, дабы не платить больше налогов или платежей за коммунальное обслуживание.

Как записать на основании чего принадлежит объект

Прописываем на основании чего принадлежит имущество продавцу. Где и как зафиксирована эта запись.

Обязательным условием договора купли-продажи является условие о цене продажи и момент расчетов. Как я уже говорил выше, если расчеты будут производиться позднее подписния договора, то необходимо определить согласно п.5 ст.488 ГК РФ будет ли находиться имущество до оплаты в залоге у продавца, так как по умолчанию это так. И это не просто слова, а в МФЦ у вас примут заявления о регистрации перехода права собственности и второе заявление о регистрации ипотеки в силу закона, которую потом нужно будет снимать.

Помним! Если продавец в браке, и продаваемое недвижимое имущество приобретено в этот период по возмездным сделкам то ему потребуется нотариальное согласие от другого супруга на совершение сделки. Этот процесс регламентирован ст. 35 СК РФ.

И далее до пункта 16 вы вправе написать условия и по другому если того желаете, но конечно все в рамках закона. Я написал в образце все необходимое, но всего предугадать невозможно.

В последнем пункте указываем в скольки экземплярах составелен договор. Минимальное количество 3. По одному каждой из сторон и 1 экземпляр в Росреестр. Можно не указывать конкретно название филиала а просто написать "в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР)."

Для скачивания  -  Договор купли- продажи жилого дома и земельного участка

Прочитано 557 раз Последнее изменение Понедельник, 28 января 2019 15:05
Другие материалы в этой категории: Как составить договор дарения самому. »

Оставить комментарий

Убедитесь, что Вы ввели всю требуемую информацию, в поля, помеченные звёздочкой (*). HTML код не допустим.